LOCAÇÃO E A REFORMA TRIBUTÁRIA (I)
- Grupo Bahia & Associados
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Tratamos do assunto em destaque em nossos informativos de 30/10/25, 27/10/25, 08/10/25, 24/09/25, 08/09/25, 27/08/25. O mesmo é importante pois traz um novo cenário tributário para determinada operação. Essa operação é a de locação de bens móveis e imóveis. A locação em termos de legislação civil, é parte do Novo Código Civil, Lei de número 10406/02, em seus artigos de 565 a 578. Ela é identificada como a operação na qual o locador se compromete a ceder ao locatário para seu uso, o bem indicado no contrato ajustado entre as partes, contrato esse que deve trazer a identificação de ambos, do referido bem, de sua localização, o período de locação e o valor pela disponibilização de uso com a respectiva condição de pagamento. No sistema tributário atual, essa obrigação de ceder para uso, não tem enquadramento como serviço, e também, não é fornecimento de mercadoria, logo não tem a incidência do ISS assim como do ICMS e do IPI, e tão pouco para a sua cobrança é necessária a emissão de Nota Fiscal, um recibo oficializa o evento financeiro da transação. Sobre esse evento financeiro da locação no caso de empresas locadoras temos a incidência do PIS e da COFINS.
Pois bem, com a Reforma Tributária isso está mudando de forma que o IBS e a CBS, incidirão sobre as atividades de locação, e assim para a sua cobrança, será necessária a emissão de NFS-e Nacional, independentemente da adesão do município ou do emissor utilizado, sendo o código de serviço – cTribNac para a locação de imóvel o 99.03.01, e para a locação de bens móveis o 99.04.01.
Nessa linha, importante enfatizar que para fins da NFSe (Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, o item 99 do código de serviços será desmembrado para comportar as informações dos novos fatos geradores que serão formalizados pela NFS-e. São eles:
Código | Descrição |
99.01.01 | Outros serviços sem a incidência de ISSQN e ICMS. |
99.02.01 | Operações com Bens Imateriais Não Classificados em Itens Anteriores |
99.03.01 | Locação de Bens Imóveis |
99.03.02 | Cessão Onerosa de Bens Imóveis |
99.03.03 | Arrendamento de Bens Imóveis |
99.03.04 | Servidão, Cessão de Uso ou de Espaço de Bens Imóveis (quando não caracterizem operações tributáveis pelo ISSQN) |
99.03.05 | Permissão de Uso ou Direito de Passagem de Bens Imóveis (quando não caracterizem operações tributáveis pelo ISSQN) |
99.04.01 | Locação de Bens Móveis |
Em anexo temos informações do anexo VI-Leiautes da NFS-e com os grupos de IBS e CBS incidentes sobre as operações e as suas regras de negócio (AnexoVI-LeiautesRN_RTC_IBSCBS-V1.02.01-NT005).
Importante o acompanhamento da evolução desse tema. Nossos informativos de 27/08, 08/09, 08/10 tratam do Cadastro Imobiliário Brasileiro componente fundamental na Reforma quando se trata de locação de bens imóveis. Também em nossos informes temos abordagens quanto a possibilidade de pessoas físicas serem enquadradas no regime regular do IBS e da CBS, desde que no ano calendário anterior, tenham receita total de locação acima de R$ 240.000,00 tendo por objeto mais de três bens imóveis distintos locados, ou, tenham ainda, também, base no ano calendário anterior, a alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, isso com objeto em mais de 3 (três) imóveis distintos, ou mesmo, tenham tido, também, no ano calendário anterior, a alienação ou cessão de direitos, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.
Dessa forma, é fato que a Reforma Tributária terá impacto significativo nas operações de locação seja de bens móveis ou de bens imóveis.