BENS IMÓVEIS E A REFORMA TRIBUTÁRIA – ABORDAGEM IMPORTANTE

Ponto que a Reforma Tributária apresenta em suas disposições e, podemos considerar como uma novidade, é o tratamento tributário que esta sendo  direcionado aos bens imóveis. Disposições específicas, trazem indicações e tratamentos que devem ser analisados com atenção e no detalhe.

Sobre a Reforma Tributária temos várias abordagens em nossos informativos, mas especificamente sobrea Reforma e Bens Imóveis, tratamos do tema em informativo de 12/fevereiro/25, sendo essa abordagem identificada como “LEI COMPLEMENTAR DE NUMERO 214/2025 – DETALHANDO A REFORMA TRIBUTÁRIA (XII)”.

https://www.grupobahiaassociados.com.br/post/lei-complementar-de-numero-214-2025-detalhando-a-reforma-tribut%C3%A1ria-xii

Pela importância da questão trazemos ela à tona novamente.

Basicamente temos:

1. Pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS nos casos de: locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior, tenham obtido receita total com essas operações acima de R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais), valor atualizado mensalmente pelo IPCA, e tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos. Também ocorrerá esse enquadramento, na alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior estando os mesmos no patrimônio do alienante há menos de cinco anos, e também nos casos de alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

É preciso atenção para o fato de também ser enquadrada como contribuinte regular da CBS e do IBS a pessoa física que no próprio ano calendário, realizar transações de alienação ou cessão de direitos acima de três imóveis, ou, a alienação de mais de um imóvel de construção própria, ou, que realize locação, cessão onerosa, e arrendamento em valor que exceda em 20% os R$ 240.000,00 acima mencionado.

2. A incidência do IBS e da CBS ocorrerá nas operações com imóveis  relacionadas a: alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, a cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais, a locação, cessão onerosa e arrendamento, os serviços de administração e intermediação, e os serviços de construção civil. Para fins dessa incidência serão considerados similares a locação, cessão onerosa e arrendamento, as atividades de servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso, o direito de passagem, e os demais casos em que se permita a utilização de espaço físico, quando forem realizados a título oneroso.

3. Não ocorrerá a incidência do IBS e da CBS quando tivermos operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a condição de retorno financeiro que será tributada conforme disposições específicas, sendo o valor permutado não considerado para cálculo do redutor  que será tratado mais a frente, também não ocorrerá a incidência, na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia, e nas operações acima comentadas (item 2) quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial voltadas a realizar programas, projetos e demais finalidades de interesse público  com o objetivo de investimento do fundo patrimonial. Essas operações não serão consideradas como realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.

4. Nas permutas de imóveis realizas entre contribuintes regular do IBS e da CBS será mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com esse imóvel, bem como no caso de permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, tomando-se por base a fração ideal das unidades permutadas. Essas disposições bem como aquela referente a  permuta com “torna” também se aplicam às operações quitadas de compra e venda de imóvel seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, desde que a alienação do imóvel e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público, exceção a casos em que a quantidade de imóveis e o valor da operação  sejam maiores que as indicadas no item 1 acima, o que já caracteriza atividade econômica

5. Haverá a consideração como se de uso ou consumo pessoal nas operações de alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel de propriedade de pessoa física sujeita ao regime regular do IBS e da CBS que não estejam relacionadas ao desenvolvimento de sua atividade econômica.

6. Na alienação de imóveis que tenham sido objeto de garantia constituída em favor de credor, cuja propriedade tenha sido por ele consolidada ou a ele transmitida em pagamento ou amortização da dívida, deverá ser observado que a consolidação da propriedade do bem pelo credor não estará sujeita à incidência do IBS e da CBS, e em caso de alienação do bem pelo credor não haverá incidência do IBS e da CBS, se o prestador da garantia não for contribuinte desses tributos, ou, haverá incidência do IBS e da CBS pelas mesmas regras de apuração que seriam aplicáveis caso a alienação fosse realizada diretamente pelo prestador da garantia, se este for contribuinte do IBS e da CBS.

7. Devemos observar que referente a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria (alíquotas de IBS e CBS  reduzidas em 40%).

8. Fato gerador do IBS e da CBS ocorrerá quando da alienação de bem imóvel, no momento do ato de alienação (considerando a adjudicação, a celebração, ajustes posteriores do contrato de alienação, mesmo que base em carta de reserva, ou qualquer documento que represente o compromisso, ou quando usada a condição suspensiva que a operação esteja sujeita), quando da cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia, quando da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, no momento do pagamento (IBS e CBS sobre cada pagamento), quando do serviço de administração e intermediação de bem imóvel, no momento do pagamento (IBS e CBS sobre cada pagamento), e quando do serviço de construção civil, no momento do fornecimento.

9. A base de cálculo do IBS e da CBS para as situações acima comentadas será o da operação de alienação do bem imóvel, o da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel, o da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, o da operação de administração ou intermediação, e o da operação nos serviços de construção civil. Neste valor de operação será incluído o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual, atualização monetária isso nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel, e os valores relacionados a acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação como os juros já mencionados, as multas, acréscimos e encargos, e descontos concedidos sob condição. No caso de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel não farão parte da contrapartida de valor os  tributos e os emolumentos incidentes sobre o bem imóvel, e as despesas de condomínio. Atenção  aos serviços de intermediação de bem imóvel, no caso de, o ato ou negócio relativo a bem imóvel ser concluído com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação observando-se a exclusão dos valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação, dos valores repassados entre os corretores de imóveis, e considerando que cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração.

10. No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil, não se aplicando essas disposições na prestação de serviço de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas.

11. Quanto ao valor de referencia do imóvel as indicações são de que administrações tributárias dos Entes Federados, poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma de regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, considerando análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União, informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, e a localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel. Esse valor de referencia poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação assim como outras características da operação. Esse valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação, estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, tendo atualização anual. Ainda com relação ao valor de referência, o mesmo poderá ser questionado base em procedimento disponibilizado em regulamento, e para a sua determinação os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.

12. Redutor de ajuste a partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Esse redutor de ajuste será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, nos termos do regulamento, sendo ele utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, tendo em sua composição valor inicial ó no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026 - valor de aquisição do imóvel atualizado pelo IPCA, ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência; para bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma do valor de aquisição do terreno com atualização pelo IPCA, e do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, com devida comprovação base em documentos fiscais idôneos, atualização do IPCA; para bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor de aquisição do bem imóvel sendo o valor do redutor limitado ao valor de aquisição do bem corrigido pelo IPCA no caso de a alienação ocorra em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel, ou, o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS; , ou, não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante do imposto de renda sobre ganho de capital, e do ITBI ó  fazem parte do redutor  o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste e as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste .

13. Redutor social terá aplicação nos casos de alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste, considerando ser o imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência, bem como o lote residencial a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e o bem imóvel novo sendo ele aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento. Para cada bem esse redutor será utilizado uma única vez, sendo o mesmo (redutor) atualizado mensalmente pelo IPCA. Em caso da atividade de loteamento ser realizada por meio de contrato de parceria, o redutor social será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.

14. Redutor social na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo, sendo o mesmo atualizado mensalmente pelo IPCA.

15. As alíquotas do IBS e da CBS relacionadas com as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento), e para as outras operações com imóveis acima mencionadas ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).

16. Quanto a incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo temos que o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento, considerando-se unidade imobiliária o terreno adquirido para venda, com ou sem construção, cada lote oriundo de desmembramento de terreno, cada terreno decorrente de loteamento, cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária, e prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma. Aplica-se a não cumulatividade, considerando que dos valores de IBS e de CBS devidos em cada período de apuração, o alienante poderá compensar os créditos apropriados relativos ao IBS e à CBS pagos sobre a aquisição de bens e serviços, sendo possível ao saldo credor o pedido de ressarcimento, desde que o ressarcimento seja realizado diretamente em conta corrente vinculada ao patrimônio de afetação, ou de pedido de ressarcimento ou compensação com os valores do IBS e da CBS relativos a outras operações tributadas do contribuinte, após a conclusão da incorporação ou do parcelamento do solo. Nestes casos o redutor de ajuste quando cabível, e o redutor social deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, considerando aqui que para lotes residenciais e imóveis residenciais novos cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 1º de janeiro de 2027, a aplicação desses redutores dar-se-á proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data.

17. Os contribuintes do IBS e da CBS nessas operação com imóveis são o alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo, aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis, na cessão ou no ato oneroso instituidor ou translativo de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia, o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel, o prestador de serviços de construção, o prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel observando que  essa operação (serviços de administração e intermediação) será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, ou, será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se não houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel. Para essa definição de contribuinte, observar que no caso de copropriedade de bem imóvel objeto de condomínio pro indiviso, poderão os coproprietários, nos termos do regulamento, optar pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em CNPJ único, e que no caso de copropriedade, o IBS e a CBS incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte. Já na Nas sociedades em conta de participação, o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes

18. Quanto ao cadastro os bens imóveis urbanos e rurais os mesmos deverão ser inscritos no CIB, integrante do Sinter, conceituando-se que no CIB deverá constar obrigatoriamente  todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo Município. Estabelecendo-se para  esse procedimento de inscrição doze meses destinados aos órgãos da administração federal direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais, para os serviços notariais e registrais realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis, e para as os serviços notariais e registrais realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis. Teremos também prazo de vinte e quatro meses para os órgãos da administração estadual direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais, e para os demais Municípios incluam o código CIB em seus sistemas. Cumprindo-se essa exigência teremos a emissão de certidão negativa de débitos para os bens imóveis urbanos e rurais, nos termos do regulamento. O Comitê Gestor do IBS e a RFB poderão estabelecer, mediante ato conjunto, obrigações acessórias no interesse da fiscalização e da administração tributária, para terceiros relacionados às operações aqui detalhadas, inclusive para, tabeliães, registradores de imóveis e juntas comerciais. Obras civis também terão cadastro no CIB, de forma que a apuração do IBS e da CBS será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico inclusive incorporação e parcelamento do solo, considerada cada obra de construção civil, incorporação ou parcelamento do solo como um centro de custo distinto, observando-se que para fins de apuração do IBS e da CBS o documento fiscal deverá indicar o número do cadastro da obra nas aquisições de bens e serviços utilizados na obra de construção civil a que se destinam.