REFORMA TRIBUTÁRIA E O SETOR IMOBILIARIO

Em vários de nossos informativos, tratamos do tema em questão. Pela importância do mesmo, voltamos a sua abordagem, considerando a aproximação da Reforma, e ações que os contribuintes devem observar. As disposições da Reforma Tributária (Lei Complementar de número 214/2025) indicam que o IBS e a CBS

nas operações com bens imóveis incidirão sobre a alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais, locação, cessão onerosa e arrendamento, serviços de administração e intermediação, e serviços de construção civil. Nessa mesma linha de tributação relacionada a locação, temos também, a servidão, a cessão de uso ou de espaço; a permissão de uso, o direito de passagem; e demais casos em que se permita a utilização de espaço físico, quando forem realizados a título oneroso.

Quando temos na legislação a indicação de aplicação dessas disposições aos contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular, estamos falando das incorporadoras, loteadoras, construtoras, empresas que compram e vendem imóveis, holdings patrimoniais e demais, e pessoas jurídicas que operem com imóveis e estejam sujeitas a esse regime. Importante aqui, a atenção para as pessoas físicas, que realizem operações com bens imóveis e que poderão ser classificadas como contribuintes do regime regular do IBS e da CBS, e sujeitas ao regime que esse enquadramento trata, quando realizarem locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, e desde que essas atividades, no ano-calendário anterior tenham obtido com a operação receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais), tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos, ou, tenham realizado no ano calendário anterior a alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que essas transações tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos, ou, tenha ocorrido alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

Na Reforma, há indicação textual de operações com imóveis que não terão a incidência do IBS e da CBS. Essas operações são: as operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna (retorno de valor pela onerosidade), que será tributada normalmente, na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia, as operações com previsão legal quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, cuja base legal seja a Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, desde que para fins de investimento do fundo patrimonial.

A Lei Complementar, criou dois redutores de ajustes. O primeiro deles, de uso por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS, refere-se a possibilidade de deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS nas vendas, buscando não criar uma cumulatividade base na ausência de crédito, para as operações de aquisição desse bem anteriores a Reforma. Assim, a partir de 01/janeiro/2027 para cada imóvel de propriedade do contribuinte do regime regular da IBS e do CBS teremos a identificação do valor referente a esse redutor. O mesmo (redutor de ajuste) será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Esse redutor terá a seguinte composição para fins de cálculo: (i) o valor inicial do bem referente ao valor da propriedade em 31/dezembro/2026, com atualização até esta data pelo IPCA, ou, outro índice que o substitua, podendo também, por opção do contribuinte, ser utilizado o valor de referência, apurado pelas Administrações Tributárias, que por meios específicos buscará indicar os preços praticados no mercado imobiliário; (II) caso estejamos falando de bem imóvel em construção em 31/dezembro/2026, deveremos considerar a soma dos valores referentes a valor de aquisição do terreno com a atualização pelo IPCA conforme mencionamos acima, o valor dos bens e serviços contabilizados como custo na produção do imóvel ou despesas diretas relacionadas a sua produção, ou, comercialização, tudo isso adquirido antes de 01/janeiro/2027 considerando aqui a comprovação documental; (iii) para os bens adquiridos a partir de 01/janeiro/2027 considerar o valor de aquisição do bem considerando que nesse caso, o valor do redutor de ajuste, fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, no caso da alienação ocorrer em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel, o mesmo (imóvel) tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, e não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante do imposto de renda sobre ganho de capital, na operação, e do ITBI . Observar que caso o valor de referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor de ajuste, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento.

O Segundo redutor tratado pela Reforma é o redutor social. Sua aplicação refere-se a alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, quanto poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS esse redutor social no valor de R$

100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste. Considerações importantes para uso desse redutor, (i) bem imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural

para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência, (ii) lote residencial a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), (iii) bem imóvel novo aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos da regulamentação que ocorrerá. Esse redutor social será atualizado mensalmente a contar da publicação desta Lei Complementar n° 214/1025 (16/01/2025) pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo. Esse redutor também tem aplicação relacionada a locação para uso residencial, realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá para ela, ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.

A Reforma, também indica que as alíquotas referente as operações com bens imóveis terão redução de 50%, e as alíquotas referente as operações de locação de bens imóveis terão redução de70%

De forma complementar, as disposições da Reforma que tratam desse tema, indicam que os bens imóveis urbanos e rurais, para fins de aplicação do que abordamos acima, devem estar inscritos no CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, cadastro esse que é integrante do Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Reforça a legislação que o CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB, e que esse código, quando for o caso, deverá constar obrigatoriamente de todos os documentos relativos à obra de construção civil expedidos pelo Município.