LEI COMPLEMENTAR DE NUMERO 214/2025 – DETALHANDO A REFORMA TRIBUTÁRIA (XII)

A Lei Complementar de número 214/2025 trata da Instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), do Imposto Seletivo (IS),  cria  o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária, em resumo, é a Lei Complementar que oficializa a Reforma Tributária discutida, há anos, tanto nas esferas dos Executivos e Legislativos da União, dos Estados, e dos Municípios.

Essa Lei Complementar em seu capítulo V (artigos 251 a 270) trata dosbens imóveis. Comentamos  sobre parte dessas disposições  em nossos informes “LEI COMPLEMENTAR DE NUMERO 214/2025 – DETALHANDO A REFORMA TRIBUTÁRIA (X)” e  “LEI COMPLEMENTAR DE NUMERO 214/2025 – DETALHANDO A REFORMA TRIBUTÁRIA (XI)”.

Voltamos ao tema considerando a importância do mesmo, e a necessidade de esclarecimentos quanto ao conteúdo da L.C. aplicado a ele.

O artigo 254 da L.C. indica que o momento de ocorrência do fato gerador  do IBS e da CBS quando da alienação do imóvel, é aquele momento que evidencia o ato da alienação. Já na cessão de uso, ou, ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, o fato gerador ocorrerá no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustesposteriores, exceto os de garantia. No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, o fato gerador ocorrerá no momento de cada  pagamento. Quanto aos serviços de administração e intermediação de bem imóvel, o fato gerador estará vinculado ao momento de cada pagamento, e finalmente no serviço de construção civil, o fato gerador ocorrerá no momento do fornecimento.

Definindo-se as questões relacionadas ao fato gerador, o artigo 255 da L.C. aborda disposições sobre a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações com bens imóveis, e o faz  esclarecendo que essa base de cálculo é o valor da operação na operação e alienação do bem imóvel, o valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel, o valor da cessãoou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais referente aos bens imóveis enquadrados na operação, o valor da operação de administração ou intermediação, o valor da operação dos serviços de construção civil. O artigo esclarece que a referencia ao chamado  valor da operação, inclui também, o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual, a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel, e os valores de acréscimos referentes a ajuste do valor dessa operação, os valores de juros, multas, acréscimos e encargos, descontos concedidos sobre condição, outras importâncias  cobradas ou recebidas como parte do valor da operação inclusive seguros e taxas.

Especificamente quanto a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, não farão parte do valor base de cálculo o montantes relacionados a valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel, e as despesas de condomínio.

Referente aos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, considerando a exclusão de valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação, e os valores repassados entre os corretores de imóveis, de forma que cada corretor será  responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração.

Já no caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS referente  à aquisição dos materiais de construção , até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil, considerando que essas disposições não se aplicam na prestação de serviço de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas.

Ponto importante quanto a valorização e imóvel, para fins tributários, é abordado n o artigo 256 da L.C., sendo que nesse artigo consta  que  as administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, levando-se em consideração a análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União, informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, e  localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel. Esse valor de referencia deverá ser  divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB – Cadastro com Identificação Única, que será administrado pela Receita Federal, e é direcionado a imóveis urbanos e rurais, para fins de  determinação desse valor de referência, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter. O CIB, nada mais é do que o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição nesse cadastro, O prazo para inscrição deve observar doze meses para  os órgãos da administração federal direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para a identificação do imóvel urbano e rural, mesmo prazo para os serviços notariais e registrais realizem a adequação dos sistemas visando esse cadastro, mesmo prazo para que as capitais dos Estados e o Distrito Federal incluam o código CIB em seus sistemas. Prazo de vinte e quatro meses para os órgãos da administração estadual direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção desse cadastro, e para os demais municípios incluírem o código CIB em seus sistemas.

A L.C. em seu capítulo V, cita o redutor de ajuste que será utilizado a partir de 1º de janeiro de 2027, de forma  estar  vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS cuja aplicação será regulamentada. Esse redutor de ajuste será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bemimóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Tratando-se de venda de bem imóvel, o redutor de ajuste, será mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção, no caso de o imóvel ser adquirido por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, e será extinto nos demais casos. Em caso de fusão, remembramento ou unificação de bens imóveis, o valor do redutor de ajuste do imóvel resultante da fusão, remembramento ou unificação corresponderá à soma do valor do redutor de ajuste dos imóveis fundidos ouunificados. Já em casos de divisão de bens imóveis, inclusive mediante subdivisão, desmembramento e parcelamento, o valor do redutor de ajuste dos imóveis resultantes da divisão deverá ser igual ao valor do redutor de ajuste do imóvel dividido considerando que o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de seu valor de mercado, ou,  caso não seja possível a identificação do valor de mercado de cada imóvel resultante da divisão, ou em outras hipóteses previstas em regulamento, o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de sua área. Nas atividades de loteamento realizada por meio de contrato de parceria, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria. A valorização inicial desse redutor (artigo 258 da L.C.) corresponderá no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, ao valor de aquisição do imóvel atualizado, considerando a atualização até 31/12/2026 pelo IPCA ou outro índice que o substitua, ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência apurado pelas administrações tributárias acima mencionado. Já para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026 deve-se considerar para esse valor redutor,  o valor  de aquisição do terreno base aquele direcionador do fato gerador do IBS e da IBS e a correção até 31/12/26 pelo IPCA, ou, índice que o substitua e o valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção oucomercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, com a correção até 31/12/2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

Para os bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o valor do redutor de ajuste fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA oupor outro índice que vier a substituí-lo, considerando a  alienação em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel, o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS e não haja a comprovação de recolhimento pelo alienante  do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel, e  do ITBI. Farão parte do redutor de ajuste na data do pagamento o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel desse imóvel, e as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste.

O artigo 261 da L.C., faz referência a redução em 50% das alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações com bens imóveis abordadas nesse Capítulo V, indica, também, a redução em 70% das alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.

Ao tratar a incorporação imobiliária (artigo 262) a abordagem é realizada  indicando que nas mesmas - incorporação imobiliária – bem como no parcelamento de solo o IBS e aCBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento. O artigo também indica a sua consideração  quanto a unidade imobiliária, sendo a mesma,  o terreno adquirido para venda, com ou sem construção, cada lote oriundo de desmembramento de terreno, cada terreno decorrente de loteamento, cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária, e o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma. Nesses casos temos que dos valores de IBS e de CBS devidos em cada período de apuração, o alienante poderá compensar os créditos apropriados relativos ao IBS e à CBS pagos sobre a aquisição de bens e serviços.

Ao identificar os sujeitos passivos nas operações com imóveis (artigo 263) a L.C. diz serem os contribuintes nessa condição os o alienantes de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativos, bem como aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis, na cessão ou no ato oneroso instituidor ou translativo de direitos reais sobre bensimóveis, exceto os de garantia, também o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, assim como  o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel, o prestador de serviços de construção, e o prestador de serviços de administração e intermediação de bemimóvel. No caso de sociedade em conta de participação o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes